Balcon en copropriété : vos droits et obligations

Un balcon fait partie intégrante d'un logement et est considéré comme une propriété privée. Pourtant, dans la plupart des immeubles et résidences équipés de balcons, ceux-ci doivent obéir à un ensemble de règles dictées par le syndic de copropriété. Dès lors, il devient compliqué de faire le tri entre les droits, les obligations et les contraintes qui s'imposent aux copropriétaires. Voici un aperçu de ce qu'il est possible de faire avec votre balcon.

Attention: Ces informations correspondent aux pratiques générales des copropriétés. Dans tous les cas, nous vous avisons de vous référer au règlement de votre copropriété.

A qui appartient le balcon en copropriété ?

De manière générale, il faut distinguer deux éléments : la structure du balcon et "l'intérieur" du balcon.

La structure correspond à la dalle en béton, aux murs et dans de rares cas, aux gardes-corps. Cela signifie qu'ils font partie intégrante de la façade de l'immeuble et qu'ils n'appartiennent pas au propriétaire de l'appartement. Concrètement, le syndicat de copropriété doit assumer la charge et la responsabilité de l'ossature de l'ouvrage et de son étanchéité.

A l'inverse, la partie "intérieure" du balcon, que l'on appelle aussi "revêtement superficiel" appartient au copropriétaire. C'est donc ce dernier qui doit assumer l'entretien, le nettoyage et les petites réparations du balcon.

Règles générales sur un balcon en copropriété

Habituellement, les règlements de copropriété interdisent certaines activités et certains types d'aménagements sur les balcons.

Dans certains cas, la copropriété se réserve également un pouvoir de décision : certains aménagements, même s'ils sont possibles, devront passer par un vote en assemblée générale. La plupart des copropriétés proscrira tout aménagement modifiant l'aspect de la façade ou du balcon depuis la rue.

Ces règles ont pour objectif d'harmoniser l'aspect des balcons et de l'immeuble, mais aussi de garantir la tranquilité des copropriétaires. Parmi les règles les plus courantes, voici vos droits et obligations :

Cuisiner sur son balcon

Très souvent, les copropriétés peuvent limiter voire interdire la cuisson d'aliments sur les balcons. Les raisons invoquées sont la sécurité (un barbecue dégage de la fumée et présente des risques d'incendie) et le confort des autres copropriétaires (une odeur de sardine grillée qui remonte du balcon inférieur n'est pas toujours appréciée).

Installer des jardinières

Rares sont les copropriétés où cela est interdit. Il est en général possible d'ajouter des plantes sur son balcon, de fixer des jardinières au garde-corps (côté intérieur) et d'y planter divers types de plantes et fleurs. Toutefois, certaines copropriétés peuvent l'interdire (ou interdire certaines plantes et fleurs) en raison de la prolifération d'insectes dans certaines zones. Il est aussi fréquent que les copropriétés demandent aux propriétaires de balcon de s'assurer que l'arrosage des plantes ne provoque pas de coulée d'eau sur les étages inférieurs, sur la rue ou le long de la façade. Veillez donc à ajouter des soucoupes sous vos pots et jardinières pour contenir le trop-plein d'eau.

Dans tous les cas, n'oubliez pas que vous êtes responsable de tout objet qui chuterait de votre balcon.


Jardinières sur un balcon
Veillez à toujours suspendre vos pots et jardinières côté intérieur

Faire du bruit

De jour comme de nuit, vous avez le droit de vivre sur votre balcon comme bon vous semble, et notamment d'y dîner avec des amis. Toutefois, il faudra veiller à rester discret, car comme pour le reste de votre appartement, la limite sera la tranquilité des voisins. Veillez donc à ne pas diffuser de musique sur votre balcon, et à ne pas dépasser un certain volume sonore passée une certaine heure.

Faire sécher son linge

Même si c'est quelque chose qu'on voit fréquemment, ce n'est pas toujours autorisé. Cela dépend principalement de votre copropriété et de votre commune.

Très souvent, seul le séchage du linge sur des étendoirs bas (type tancarville) est toléré, car non visible depuis la rue. Les cordes à linge sont en générale prohibées.

Installer une parabole

En principe, une copropriété ne peut vous refuser l'installation d'une parabole si elle ne met pas à disposition des copropriétaires un réseau câblé collectif.

Toutefois, le syndic de copropriété peut vous demander de limiter la parabole à une certaine hauteur, voire de l'installer sur le toit de l'immeuble. Veillez donc à consulter votre copropriété dans ces cas là.

Bronzer dans le plus simple appareil

Dans la mesure où le balcon relève de la propriété privée, rien ne vous empêche d'être nu sur votre balcon. Toutefois, vous devez vous assurer de n'être visible ni depuis la rue, ni depuis d'autres appartements ou balcons. En effet, l'exhibition sexuelle imposée à la vue d’autrui ou dans un lieu accessible aux regards du public est punie par la loi.

Installer des brises-vue ou des paravents

Ces installations amovibles et légères sont en général autorisées. Cependant, veillez à limiter leur hauteur afin de ne pas gêner la vue de vos voisins, la privation de vue ou d'ensoleillement étant considérée comme un trouble du voisinage.

Avoir des animaux sur son balcon

C'est en général permis dans la mesure où le bruit et l'odeur ne portent pas atteinte à la tranquilité des voisins. Ainsi, un chat ou un petit chien seront rarement source de problème, mais si vous souhaitez installer un clapier avec des poules, il vous faudra l'accord de la copropriété.

Quels travaux et aménagements sont possibles ?

Les travaux liés à l'étanchéité et à la sécurité du balcon seront toujours à la charge et sous la responsabilité de la copropriété. Un budget est voté en assemblée générale et réparti entre tous les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.

En revanche, pour tous les travaux liés à l'esthétique du balcon, à son aménagement ou à la réparation de dégradations mineures, la charge incombe au propriétaire du logement. Mais même dans ces cas là, tout n'est pas possible, et il faudra vous assurer que votre copropriété le permet.

Installer une véranda ou un solarium

Ici plusieurs éléments doivent être pris en compte : l'aspect du balcon, qui va nécessairement changer, et le poids supplémentaire que va devoir supporter la dalle.

Pour ce cas très particulier, seule la copropriété pourra vous accorder ou non le droit d'effectuer les travaux, et s'assurer de la viabilité d'un tel projet.

Rénover le sol du balcon

Ici aussi différents cas sont possibles. Les sols amovibles tels qu'un tapis de sol ou un plancher démontable BalconEasy sont parfaitement autorisés dans la mesure où ils ne sont pas visibles depuis la rue et où ils n'impliquent aucune modification de l'ouvrage d'origine.

Si en revanche votre projet implique de coller du carrelage, de repeindre la dalle d'origine ou d'y percer des trous pour fixer un plancher, alors vous devrez obtenir l'accord de votre copropriété.

Repeindre son garde corps

Ce n'est en général pas permis dans la mesure où cela brisera l'harmonie visuelle entre les balcons de l'immeuble. Il faudra donc veiller à reprendre la même teinte que celle d'origine si vous souhaitez donner un coup de frais à votre garde-corps. Ici encore, vous devrez obtenir l'aval de la copropriété.

Installer des luminaires

Les installations légères, discrètes et portant des atteintes superficielles aux parties communes sont tolérées (Civ. 3e, 19 novembre 1997, n° 95-20079). Il vous est donc possible d'installer des lumières sur votre balcon, même fixées aux murs, dans la mesure où les travaux nécessaires à leur installation sont discrets et légers.

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